Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen greifbar – doch oft scheitert er am fehlenden Eigenkapital. Banken fordern in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital, um eine Immobilie zu finanzieren. Aber was, wenn man keine Ersparnisse hat? Ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital überhaupt möglich? Ja, das ist er – mit einer 100%- oder sogar 110%-Finanzierung! In diesem Artikel erfährst du, wie das geht, welche Voraussetzungen du erfüllen musst und welche Risiken es gibt.

Eine 100%-Finanzierung bedeutet, dass die Bank den gesamten Kaufpreis der Immobilie finanziert. Bei einer 110%-Finanzierung werden zusätzlich die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer) mitfinanziert.

🔹 100%-Finanzierung: Die Bank übernimmt den Kaufpreis, der Käufer zahlt die Kaufnebenkosten selbst.

🔹 110%-Finanzierung: Auch die Kaufnebenkosten (ca. 10-15 % des Kaufpreises) werden mitfinanziert.

💡 Beispielrechnung:

Kaufpreis: 300.000 €

Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuer, Makler): 45.000 €

100%-Finanzierung: Die Bank gibt 300.000 €, der Käufer zahlt 45.000 € selbst.

110%-Finanzierung: Die Bank gibt 345.000 €, sodass keine Eigenmittel nötig sind.

Nicht jeder erhält eine Vollfinanzierung. Banken gehen damit ein höheres Risiko ein und stellen daher strenge Anforderungen an Kreditnehmer. Folgende Kriterien sind besonders wichtig:

✅ Sehr gutes Einkommen und sichere Anstellung

Feste, unbefristete Arbeitsverhältnisse (Beamte, Angestellte mit hohem Gehalt bevorzugt)

Selbstständige müssen hohe und stabile Einnahmen nachweisen

✅ Hohe Bonität und positive SCHUFA

Keine negativen Einträge

Geringe bestehende Verbindlichkeiten

Möglichst wenig andere laufende Kredite

✅ Hervorragende Haushaltsrechnung

Monatliches Einkommen sollte deutlich über den laufenden Ausgaben liegen

Faustregel: Max. 40 % des Nettoeinkommens für die Kreditrate verwenden

✅ Wertstabile Immobilie

Lage, Zustand und Wiederverkaufswert sind entscheidend

Banken bevorzugen Immobilien in guten oder wachsenden Regionen

✅ Alternative Sicherheiten

Immobilienbesitz (z. B. Eltern als Bürgen)

Kapitalanlagen oder hohe Rückkaufswerte bei Lebensversicherungen

👍 Vorteile:

✅ Kein langes Sparen nötig – Du kannst sofort Eigentümer werden

✅ Mietfreies Wohnen statt Miete zahlen – Dein Geld fließt in dein Eigentum

✅ Steigende Immobilienpreise nutzen – Früherer Einstieg bedeutet potenziellen Wertzuwachs

✅ Inflationsschutz – Immobilien bieten langfristige Sicherheit gegen Geldentwertung

👎 Nachteile:

❌ Höhere Zinsen – Banken verlangen höhere Zinsen wegen des höheren Risikos

❌ Längere Kreditlaufzeit – Höhere Schulden bedeuten eine längere Rückzahlung

❌ Höhere Monatsraten – Ohne Eigenkapital muss der gesamte Kaufpreis finanziert werden

❌ Kein finanzieller Puffer – Wenn Reparaturen anfallen, gibt es kein Eigenkapital als Reserve

Nicht jede Bank vergibt eine Vollfinanzierung. Besonders folgende Banken sind bekannt dafür, 100%-Finanzierungen anzubieten:

🏦 Deutsche Bank

🏦 Commerzbank

🏦 ING (ehemals ING-DiBa)

🏦 HypoVereinsbank

🏦 Volks- und Raiffeisenbanken (je nach Filiale unterschiedlich)

🏦 Direktbanken & Spezialanbieter (z. B. Interhyp, Dr. Klein)

Tipp: Vergleiche mehrere Banken und hole verschiedene Angebote ein. Auch ein unabhängiger Finanzierungsberater kann helfen.

Falls die Bank eine Vollfinanzierung ablehnt, gibt es einige Alternativen:

🔹 Bürgen oder zweite Kreditnehmer einbinden

Eltern oder Partner können als zweiter Kreditnehmer oder Bürge auftreten, um die Kreditwürdigkeit zu verbessern.

🔹 KfW-Förderkredite nutzen

Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Kredite für Energieeffiziente Immobilien. Diese können als Eigenkapitalersatz dienen.

🔹 Arbeitgeberdarlehen

Manche Arbeitgeber bieten zinsgünstige Darlehen für Mitarbeiter an, z. B. im öffentlichen Dienst.

🔹 Andere Vermögenswerte als Sicherheit hinterlegen

Kapitallebensversicherungen oder andere Immobilien (z. B. von Familienangehörigen) können als Sicherheiten dienen.

📌 Gute Vorbereitung

Sammle vor dem Banktermin alle relevanten Unterlagen: Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft, Haushaltsrechnung, Objektunterlagen.

📌 Angebote vergleichen

Nicht jede Bank bietet die gleichen Konditionen. Nutze Vergleichsportale oder sprich mit einem Finanzberater.

📌 Finanzielle Rücklagen schaffen

Auch ohne Eigenkapital solltest du mindestens 3-6 Monatsgehälter als Puffer haben.

📌 Sondertilgungen nutzen

Achte darauf, dass dein Kreditvertrag kostenlose Sondertilgungen erlaubt, um schneller schuldenfrei zu werden.

📌 Miete mit Rate vergleichen

Wenn deine Kreditrate deutlich über der bisherigen Miete liegt, solltest du sicherstellen, dass du dir das langfristig leisten kannst.

Fazit: Ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden empfehlenswert. Wer ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und eine wertstabile Immobilie hat, kann von einer 100%- oder 110%-Finanzierung profitieren. Allerdings sind die Zinsen höher, und man geht ein höheres finanzielles Risiko ein.

💡 Empfehlung: Prüfe genau, ob du die monatliche Belastung tragen kannst, vergleiche verschiedene Angebote und plane langfristig! 🏠💶

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